Vous l’avez entendu des dizaines de fois : en immobilier avoir une bonne rentabilité c’est bien mais la bonne affaire se avant tout fait à l’achat. Il faut donc trouver LA perle rare, ce qui peut vite s’avérer être le parcours du combattant si vous n’êtes pas réactif. Toutefois il ne s’agit pas de se précipiter sur le premier bien visité pour l’acheter les yeux fermés. Voici donc 4 conseils pour optimiser l’efficacité de vos recherches.

1. Définir un cahier des charges

Il est important de cibler quelques points précis qui définissent le bien que vous souhaitez acheter. S’éparpiller est contre-productif et ne permet pas d’avoir une vision claire du marché ciblé. Vous souhaitez acheter un studio ou un T4 ?, un bien dans le neuf ou dans l’ancien ? A rénover ou prêt à louer ? Il faut savoir répondre à ces questions après avoir répondu à la principale : quel est mon budget ? Voici donc 2 questions qui vous permettront de déterminer les premiers contours de votre recherche :

  • Quelle somme maximum je suis en capacité d’investir, tous frais inclus (agence, notaire), pour cet achat ?
  • Quel type de location je souhaite effectuer ? (saisonnière, meublée, etc.)

Avec ces deux questions vous avez défini un plafond qui va vous permettre de cibler les biens que vous êtes en capacité d’assumer.

2. Avec ou sans agent immobilier?

J’ai constaté ces derniers mois que les exclusivités en agence étaient de plus en plus rares et que les vendeurs passaient plus volontiers par des sites gratuits tels que leboncoin. Attention certaines agences publient également leurs annonces sur ce type de sites (en tant que professionnels) et il n’est pas rare de retrouver le même bien vendu à des prix différents. J’ai même eu à faire avec un agent qui m’avait promis une exclusivité qu’il venait de rentrer … Résultat des courses devant l’immeuble : j’avais déjà visité cet appartement, 7 000€ moins cher …

De plus si vous souhaitez investir dans une grande ville, il est plus difficile de se faire connaître et apprécier par un agent immobilier qui aura tendance à réserver ses « bonnes affaires » à ses meilleurs clients.

Vous l’aurez compris, j’aurais donc tendance à recommander une recherche sans agence. En effet, grâce à internet et à des sites tels que celui mentionné ci-dessus il est aisé d’obtenir rapidement une liste de biens correspondant à vos critères. Que les choses soient bien claires, je ne dénigre pas la profession mais les 3 professionnels que j’ai rencontrés m’ont fait perdre du temps.

3. comment procéder face à une grande liste de biens en vente?

Reprenons l’exemple du site leboncoin. Voici le protocole que j’applique systématiquement :

  • Recherchez tous les biens correspondant à votre enveloppe budgétaire maximum. Le but lors de la négociation sera de faire baisser le prix au moins pour y faire inclure les frais de notaire
  • Incluez des mots clefs pour ne choisir que les biens situés dans tel ou tel quartier
  • Sélectionnez le type de bien voulu (studio, T2, maison, etc.)
  • Effectuez un tri par date de mise en ligne de façon à voir en premier les annonces les plus récentes
  • Imprimez cette liste d’annonces
  • Écartez (rayez-les) les annonces qui vous paraissent d’entrée inintéressantes. Si votre liste globale est suffisamment fournie, vous aurez déjà de quoi faire sans vous embarrasser des annonces bancales …
  • Contactez chaque propriétaire et en fonction des renseignements que vous glanerez en plus dans cette conversation, demandez un rendez-vous pour visite.

Une fois cette première étape réalisée, vous allez donc procéder à quelques visites qui vous donneront une idée du marché de la ville ou du quartier ciblé. Vous avez à cet instant t une vision globale du marché correspondant à votre recherche sur le secteur choisi.

4. Être disponible et rigoureux

Vous l’aurez compris cette méthode demande du temps mais elle a le mérite de ratisser large et de ne vous faire passer à côté d’aucune bonne affaire.

Pourquoi faut-il du temps ? Car le protocole énoncé ci-dessus est à renouveler plusieurs fois par jour (hors impression). En effet, puisque vous avez connaissance de tous les biens qui se trouvent sur votre liste imprimée, il sera facile, de repérer les nouvelles annonces parues et d’en estimer rapidement l’intérêt : le prix est-il en accord avec tout ce que j’ai vu précédemment ? cela me semble-t-il une bonne affaire ? Si vous répondez oui à ces deux questions, ne perdez pas de temps et contactez le propriétaire pour effectuer une visite.

Il est important de focaliser sa période de recherche sur un court laps de temps (un bon mois) mais d’être très assidu durant cette période. Pour mes recherches j’ai effectué cette démarche de mi-mai à mi-juin en consultant les annonces au moins 3 fois par jour (idéalement au réveil, en début d’après-midi et en début de soirée).

Faire cela sur un temps plus long ne vous permettrait pas d’être aussi à l’affût que sur une courte période. Rien n’empêche en revanche, une fois cette période terminée et si vous n’avez pas trouvé votre bonheur, de continuer à faire une veille bi-hebdomadaire. Cela a aussi le mérite de continuer à garder un oeil sur des biens dont le prix était trop élevé. Lorsque vous serez à nouveau disponible, vous pourrez relancer une période de recherches intenses.

5.En résumé

L’idée directrice dans une recherche active de bien immobilier est qu’il faut connaître le marché pour être réactif face à une bonne affaire. Pour cela les 4 points essentiels sont :

  • cibler sa recherche précisément
  • réaliser soi-même ses recherches
  • examiner tous les résultats de ses recherches
  • s’investir à 100% pendant une courte période

Et vous, comment procédez-vous ?

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