Comme déjà évoqué, je souhaite me développer un patrimoine immobilier afin de compléter mes revenus et de me constituer un capital. Début 2012, après avoir trouvé un locataire pour mon premier investissement locatif (en Scellier) et réalisant à quel point les syndics pouvaient gréver ma rentabilité, j’ai décidé d’axer ma recherche sur un immeuble à rénover, en centre ville. Pourquoi ? Quelques éléments de réponses ci-dessous :

1. Pourquoi un immeuble ?

Il existe plusieurs raisons qui m’ont fait rechercher un immeuble plutôt que des appartements indépendants :

  • Pas de multiplication d’interlocuteurs et de réunions au niveau du syndic
  • Pas de frais de syndic imposé puisqu’étant le seul propriétaire de tous les appartements il est possible de gérer la chose soi-même
  • Tous les appartements sont localisés dans un seul et même endroit ce qui, en centre ville, facilite grandement la vie
  • Pas de dépendance des autres co-propriétaires pour la réalisation de travaux. Dans les copropriétés j’ai peur des deux extrêmes : soit les co-propriétaires ne voient qu’à court terme en encaissant leurs loyers et laissent l’immeuble se dégrader sans voter des travaux importants, soit vous avez des co-propriétaires qui veulent sans cesse des aménagements car ils y vivent. Dans un cas comme dans l’autre vous n’êtes pas maître des dépenses et de la valeur de votre bien.
  • Une rentabilité beaucoup plus importante (dans ma ville, un immeuble à rénover + des travaux pour 10 appartements coûte approximativement le prix de 5-6 appartements achetés séparément)

2. Pourquoi un immeuble à rénover ?

Le centre ancien de la ville que je visais est en pleine rénovation. La ville et l’anha (Agence Nationale de l’Habitat) offrent dans ce cadre des subventions impressionnantes (de 50 à 80%) pour tout ce qui est ravalement de façade d’une part mais également tous les travaux lourds et d’aménagement intérieur.

De plus les immeubles à rénover sont bien meilleur marché, le reste étant hors de portée pour moi.

Enfin repartir de zéro, avec des plateaux vierges de toute cloison permet d’aménager tous les appartements à son image. Vous connaissez ainsi parfaitement la structure de vos appartements et maîtrisez les coût sur du long terme.

3. Le cahier des charges

La recherche d’immeuble ne doit pas vous faire oublier les fondamentaux :

  • L’emplacement doit être à fort potentiel. Ici c’est par exemple 10 appartements qu’il va vous falloir louer au même endroit. Si l’immeuble est mal situé, c’est 10 appartements que vous aurez du mal à louer. N’achetez donc pas un immeuble bon marché mais situé dans un endroit peu intéressant.
  • Le prix d’achat est absolument à négocier (servez-vous du point suivant pour cela)
  • Le coût des travaux doit être chiffré précisément, si possible via plusieurs devis. Majorez les devis de 10-15% pour avoir une marge de sécurité.
  • Renseignez-vous auprès de votre mairie pour les subventions possibles et pour les travaux/aménagements qu’elle risque d’imposer aux immeubles de la zone (mise aux normes locales, etc.)
Attention

Si vous sollicitez des subventions, vous aurez une contre-parties à respecter. Par exemple les appartements doivent avoir une superficie minimum (exit les surfaces de moins de 15m²) et doivent proposer des loyers plafonnés durant 9 ans. Il est donc important de calculer si vous êtes gagnant ou pas au bout de cette durée !

4. En résumé

Comme pour tout investissement et encore plus pour l’investissement locatif, la rentabilité doit guider vos choix.

  • Faites vos calculs avec ou sans subvention, même si parfois les subventions sont nécessaires en raison de votre capacité d’emprunt limitée.
  • Méfiez-vous des frais cachés et/ou des dépassements de devis par les entrepreneurs
  • Ne vous lancez pas dans ce genre de projet si vous avez les nerfs fragiles !

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