Je tenais à vous faire partager mon expérience toute récente relative aux frais d’agence lors d’un achat immobilier. Hormis le montant de la commission que je trouve exorbitant pour des petits appartements, il faut également se renseigner sur leur prise en charge lors d’une demande de crédit auprès des banques. Il y a quelques jours je traitais des banques qui prêtent à 110%, c’est à dire celles qui acceptent de prendre en charge les frais de notaire. Les frais d’agence peuvent aussi être sujet à discussion et orienter le choix d’une banque …

1.Calcul des frais de notaire selon le payeur des honoraires d’agence

Beaucoup de sites préconisent, pour faire baisser les frais de notaire, que l’acquéreur fasse réaliser un mandat de recherche par l’agence immobilière et qu’il paye lui-même les frais d’agence. Le vendeur touchera la même somme, l’acquéreur payera la même somme globale, l’agent immobilier obtiendra la même commission. Seuls les frais de notaire seront réduits.
Exemple

Pour le cas d’un appartement à 59 000€ et 5 000€ d’honoraires d’agence.

Si les frais sont supportés par le vendeur, les frais de notaire se calculent sur 64 000€ : estimés à 5 837€*
Si les frais sont supportés par l’acquéreur, les frais de notaire se calculent sur 59 000€ : estimés à 5 530€*

Soit un différentiel de 307€, ce qui a première vue semble intéressant.

2. Calcul réel des coûts engendrés

Je me suis heurté, cette semaine, à une banque qui acceptait de prendre en charge 110% du prêt, à savoir l’ensemble de l’acquisition, des frais de notaire, des frais de dossiers et de la caution. En revanche elle n’accepte pas de prendre en charge les frais d’agence qui sont effectivement notés comme hors « coût d’acquisition » sur le compromis. J’ai donc finalement demandé un avenant au notaire après mes quelques calculs que je vous expose ci-dessous :

économie sur les frais de notaire : 307€
coût des 5 000€ supplémentaires empruntés sur le montant global crédit (à 3.00% sur 20 ans) : 27.73€/mois soit 1 655.17€ sur la durée du crédit**
intérêts générés par ces 5 000€ placés à 3.60 % sur une assurance vie (Fortuneo, taux 2012, pire taux depuis 11 ans) : 3 992.76€ sur 20 ans***

Note : il faudrait également rajouter le coût de l’assurance sur le montant de la somme empruntée ainsi que le surcoût de la caution.

Le bilan des courses est qu‘il vaut mieux, dans ce cas, définir les frais d’agence comme à la charge du vendeur, ce qui fait un différentiel de +2 030.59€ sur 20 ans … ou encore mieux, trouver une banque qui accepte aussi de financer les frais d’agence, ce qui vous fera gagner sur les 2 tableaux.

3. En résumé

Comme pour chaque opération financière, il faut raisonner à long terme. Ainsi une économie qui semble intéressante peut s’avérer pénalisante si l’on ne prend pas en compte toutes les répercussions, notamment sur les capacités de génération d’intérêts de notre épargne.

LAISSER UN COMMENTAIRE