L’investissement immobilier est un secteur qui m’intéresse depuis un long moment. Souvent porté par des rêves de richesses infinies, je me voyais à la tête d’immeubles entiers … Rapidement redescendu de mon nuage à chaque fois que je regardais les prix des appartements l’idée d’investir dans la pierre s’est finalement concrétisée via le dispositif Scellier.

Je ne traiterai pas ici du détail comme par exemple la recherche de crédit, ni des grands principes du dispositif, mais plutôt le cheminement m’ayant mené à ce dispositif (semblable à tant d’autres tels que le dispositif Duflot actuellement en vigueur).

1. La recherche du bien et le cahier des charges

Avant d’investir il faut trouver le support d’investissement. Dans mon cas, c’est plutôt l’appartement qui m’a trouvé …

Comme souvent désormais, tout a commencé sur internet, en 2009. A l’époque j’habitais en Picardie pour raisons professionnelles. De recherches en recherches sur le thème du dispositif Scellier, j’ai réalisé des simulations sur différents sites, laissant sciemment mes coordonnées chaque fois qu’elles m’étaient demandées. Un conseiller m’a contacté quelques jours plus tard, s’invitant dans notre salon pour nous exposer ses pépites. Il nous a fait l’article du dispositif pour en conclure finalement que compte tenu de nos revenus et de notre montant imposable il valait mieux partir sur de la location en résidence de vacances. A l’époque il est vrai que nous faisions des heures supplémentaires et que le montant imposable n’était pas forcément énorme. Nous n’avons finalement pas donné suite à ce premier commercial car nous avions vu trop de témoignages négatifs sur ce type de locations.

S’en est suivi une mutation professionnelle dans le sud, suite à mon changement de fonction. Avec ce changement de fonction, le salaire a changé mais j’étais surtout plus imposable qu’auparavant. Sans être asphyxiés par les impôts nous tablions sur une fourchette entre 3800 et 4000€ d’impôts sur le revenus. J’ai donc a nouveau prospecté sur internet et je me suis retrouve quelques jours plus tard avec un nouveau conseiller dans mon nouveau salon.

Malgré le fait que ce soit un investissement locatif nous avions un cahier des charges à respecter et à imposer au commercial, à savoir acheter un bien :

  • dans un centre ville animé et/ou en renouveau d’une grande ville étudiante,
  • dans lequel je pourrais loger un jour si cela devenait nécessaire ou qu’il puisse servir à mon fils pour ses études par exemple,
  • que je ne me sentirai pas obligé de revendre à l’issue du dispositif Scellier (corrélaire du point 2),
  • dans une ville dont je connais la demande locative et proche de mon lieu de vie.

2. Le principe

Le but de la manœuvre était le suivant : que les 4000€ annuels que nous destinions aux impôts serve au financement à crédit d’un appartement que nous mettrions en location en gardant en tête la formule simplifiée suivante sur l’année :

mensualités du crédit = loyers perçus + montant des impôts + effort éventuel d’épargne

Pour cela il nous fallait bien dimensionner le coût de l’appartement puisque le montant de la réduction sur 9 ans est au maximum de 25% du prix de revient dudit appartement.

Dans notre cas, payant environ 4200€ d’impôts par an sur 9 ans, il nous fallait un bien aux alentours de 150 000€. Cependant en considérant la formule précédente, pour un même montant emprunté, plus le loyer est cher, moins l’effort d’épargne est important. C’est donc un ciblage complexe à opérer, fonction de la ville et de la surface, pour minimiser l’effort d’épargne.

3.La pratique

En pratique nous avons choisi un bien proposé par ce commercial dans une ville proche de chez nous (Nice), correspondant aux différents critères que nous nous étions fixés.

Nous obtenions la formule précédente suivante :

850 € = 550 € + 380 € + 0€

Une opération totalement transparente pour nous, nous permettant l’acquisition d’un appartement à moindre frais, au moins pendant 9 ans.

4. Les écueils à éviter

Pour trouver les écueils à éviter dans ce type de démarche il faut se poser la question suivante : étant donné tout ce que j’ai vécu à ce jour, le referais-je ?

A cette question je répondrai « oui mais » :

  • oui mais je veillerai d’avantage aux prix du marché. Il est évident que le commercial doit se rémunérer. Il se rémunère sur le coût de revient de l’appartement vous pénalisant forcément sur la revente éventuelle.
  • oui mais je serai bien plus pessimiste sur les tableaux proposés par le commercial. Un commercial doit vendre donc vous présente la vie en rose avec une progression des loyers optimale, une location parfaite, des charges et des frais d’agence minimes, etc. Je n’étais pas non plus naïf et avais soulevé ces points avec lui.
  • oui mais je choisirai davantage un promoteur de renommée qu’un entrepreneur local pour la réalisation de l’immeuble.

En résumé

Il est impératif de ne pas prendre la parole du commercial comme parole d’évangile et de lui demander tous les détails de ses calculs. Je lui avais par exemple demandé le fichier excel de son tableau de simulation pour modifier des hypothèses et les revoir à la baisse.

Il faut systématiquement refuser les pack clef en main. Le commercial me fournissait tout : appartement, crédit, etc. J’ai trouvé un taux fixe plus intéressant sur 20 ans que son taux variable sur 27 ans …

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