Cécile Duflot, anciennement Ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement a mis en place depuis le 1er janvier 2013, une loi portant son nom, visant à favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle a pour but de récompenser les investisseurs en leur octroyant un avantage fiscal.

1.Loi Duflot: plus d’avantages que la loi Scellier mais davantage de contraintes

Afin de réduire le coût de la construction de logements, l’Etat fait appel à l’épargne du privé. C‘est dans cette optique que la  loi Duflot a été créée en permettant aux futurs propriétaires-bailleurs dans l’immobilier neuf de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.

Avant elle, la loi Scellier, dans sa dernière mouture, offrait une réduction d’impôt équivalente à 13% du prix du logement, dans la limite de 300 000 €. La loi Duflot est plus généreuse et plus intéressante puisqu’elle offre une défiscalisation plus importante : 18 % du prix du logement, toujours dans la limite de 300 000 €. Un prix plafond par mètre carré a tout de même été mis en place : 5 500€ par m².

En contrepartie de cet avantage fiscal de cette défiscalisation, les propriétaires doivent respecter des conditions de loyers et louer leur logement à un prix inférieur de 20% au prix du marché moyen  défini par l’Observatoire du Loyer.

Avec cette annonce, certains  professionnels de l’immobilier ont eu peur que cette loi ne rencontre pas le succès escompté due à une rentabilité moindre programmée. Mais le flop n’a pas eu lieu car  un coefficient multiplicateur a été mis en place afin de pondérer cette baisse et qui permet donc, dans la plus grande majorité des villes de louer au prix au marché (par exemple sur Toulouse, ce plafond n’a quasiment aucun impact pour des typologies T2 ou T3 qui sont le cœur du marché locatif).

2. Les différences entre le dispositif  Scellier et le dispositif Duflot

Davantage de social

La loi Duflot vise à accentuer le volet social. En effet, elle concentre ses efforts sur un prix de loyer au m² le plus abordable possible dans les villes où la demande est supérieure à l’offre afin de contrer les excès de certains propriétaires-bailleurs qui dans cette situation de manque de logements en profitent pour pratiquer des loyers prohibitifs.

L’Etat va donc mieux encadrer les loyers, et c’est à cette condition que le contribuable propriétaire verra sa feuille d’imposition allégée.

Il constate qu’il existe en déséquilibre grandissant entre les prix des loyers et les prix des bas salaires. C’est pourquoi la loi Duflot ne sera applicable que dans ces agglomérations où la difficulté de trouver un logement doit être traitée avec sérieux.

Un zonage plus précis

Le dispositif Duflot, à l’inverse de dispositif Scellier, ne pourra être appliqué que dans des villes biens précises (voir zonage Duflot A, A Bis, B1, B2).

Si les zones A, A Bis, et B1 sont éligibles comme elles l’étaient sous l’ère Scellier, les biens en zone B2 eux, seront soumis à une étude et devront être validés par les Préfets, qui donneront ou non la délivrance des agréments. La zone C reste également non éligible comme à l’époque du Scellier.

De plus,  la loi Duflot impose qu’au minimum 20 % des acquéreurs soient des primo-accédants afin d’éviter que les programmes soient uniquement achetés par des investisseurs, voire un seul investisseur qui aurait donc tout pouvoir sur le programme.

Les engagements pour un investissement Duflot

Comme toutes les lois précédentes, les propriétaires :

  • devront garder le bien pendant une durée minimale de 9 ans et le mettre en location durant cette durée. Ceci est la première condition pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux et des réductions d’impôts.
  • ne pourront réaliser qu’une seule opération par an dans la limite de 300 000€
  • ne pourront pas le louer à un membre de leur famille, que ce soit un ascendant ou un descendant, ou quelqu’un de leur foyer fiscal
  • devront respecter des plafonds de revenus concernant les futurs locataires
  • investir dans un logement en conformité avec les normes de construction RT 2012 ou avec le label BBC 2005.

3.Pour conclure

La loi Duflot prend donc la succession de la loi Scellier, sans trop de ruptures, en y apportant quelques modifications dans le but de construire le plus logements possibles et de réduire le déficit grandissant de logement dans notre pays.

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